《房地产估价理论与方法-第3章-房地产价格与价值》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法-第3章-房地产价格与价值（59页珍藏版）》请在文档大全上搜索。
1、 第一节第一节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义（一、房地产价格的含义（了解了解）“现象现象”价格是为获得一种价格是为获得一种商品或服务商品或服务所必须付出的东西，所必须付出的东西，他通常用货币表示，他通常用货币表示，虽然不虽然不一定要用货币形式一定要用货币形式来偿付。来偿付。“本质本质”价格是商品价值价格是商品价值的货币表现；价的货币表现；价值是凝结在商品值是凝结在商品中的一般无差别中的一般无差别的人类劳动或抽的人类劳动或抽象的人类劳动象的人类劳动二、房地产价格的形成条件（二、房地产价格的形成条件（熟悉熟悉）n有用性有用性n稀缺性稀缺性n有效需求有效需
2、求 第二节 房地产价格与一般物品价格的异同一、房地产价格与一般物品价格的共同一、房地产价格与一般物品价格的共同之处（之处（了解了解）1.1.都是价格，是价值的货币表现都是价格，是价值的货币表现2.2.都有波动，受供求因素的影响都有波动，受供求因素的影响3.3.都是按质论价：优质高价，劣质低价都是按质论价：优质高价，劣质低价二、房地产价格与一般物品的价格的二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处（不同之处（熟悉熟悉）不同之处不同之处房地产价格房地产价格般物品的价格般物品的价格区位区位关系密切关系密切关系不大关系不大实质实质权益的价格权益的价格物品本身的价格物品本身的价格价格价格同时有买卖价格和租
3、赁价同时有买卖价格和租赁价格格主要是买卖价格主要是买卖价格受交易者的个别受交易者的个别情况影响情况影响易受易受不易受不易受价格形成时间价格形成时间较长较长较短较短第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格n一、房地产需求一、房地产需求 n二、房地产供给二、房地产供给n三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格n四、房地产供求状况的分类四、房地产供求状况的分类 一、房地产需求一、房地产需求 （熟悉熟悉）1.房地产需求的含义房地产需求的含义 房地产需求是指消房地产需求是指消费者在某一特定的时间费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并对某种房地产所愿意并且能
4、够购买的数量。且能够购买的数量。 2.决定房地产需求决定房地产需求量量的因素的因素n该种房地产的价格水平；该种房地产的价格水平；n消费者的收入水平；消费者的收入水平；n消费者的偏好；消费者的偏好；n相关物品的价格水平；相关物品的价格水平；n消费者对未来的预期。消费者对未来的预期。 3.3.房地产的需求曲线房地产的需求曲线二、房地产供给（二、房地产供给（熟悉熟悉）1.1.房地产供给的含义房地产供给的含义n房地产供给：房地产供给：是指房地产开发商和拥有者是指房地产开发商和拥有者( 卖者卖者 )在某在某一特定的时间内，在一特定的时间内，在每一价格水平下，每一价格水平下，对某种房地产对某种房地产所愿意
5、而且能够提供出售的数量。所愿意而且能够提供出售的数量。 n潜在供给量潜在供给量 = = 存量灭失量转换为其他种类房地产存量灭失量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量量其他种类房地产转换为该种房地产量 新竣工新竣工量量 2.2.决定房地产供给量的因素：决定房地产供给量的因素：n该种房地产的价格水平；该种房地产的价格水平；n该种房地产的开发成本；该种房地产的开发成本；n该种房地产的开发技术水平；该种房地产的开发技术水平；n房地产开发企业和拥有者房地产开发企业和拥有者对未来的预期。对未来的预期。3.3.房地产的供给曲线房地产的供给曲线 三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格 （熟悉）
6、四、房地产供求状况分类四、房地产供求状况分类 （熟悉）u全国房地产总的供求状况全国房地产总的供求状况u本地区房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况u全国同类房地产的供求状况全国同类房地产的供求状况u本地区房地产的供求状况本地区房地产的供求状况第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值（一、价值、使用价值和交换价值（熟熟悉悉） n使用价值：使用价值： 是指物品能满足人是指物品能满足人们某种需要的效用们某种需要的效用 如：居住、经营的如：居住、经营的场所场所 n交换价值：交换价值： 是指一种商品同是指一种商品同另一种商品相交换的另一种商品相交换的量的关系或比例，即量的关系或比例
7、，即交换价值表现为一定交换价值表现为一定数量的其他商品。数量的其他商品。 特别注意两者关系特别注意两者关系n房地产估价是评估房地产的房地产估价是评估房地产的交换价值交换价值。n但在房地产估价中但在房地产估价中首先首先应对房地产的应对房地产的质质量、功能、完损程度、产权量、功能、完损程度、产权等进行等进行“ 鉴鉴定定”, , 因为这些影响着房地产交换价值因为这些影响着房地产交换价值的大小。的大小。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）价值（掌握）n成交价格：成交价格：简称成交价，简称成交价，是指在成功的交易中买是指在成功的交易中买方支付和卖方接受
8、的金方支付和卖方接受的金额。额。n市场价格市场价格简称市价，指某简称市价，指某种房地产在市场上的一般、种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象地产大量成交价格的抽象结果结果(如平均数、中位数或如平均数、中位数或众数众数)。 n理论价格理论价格：假设的假设的“经济人经济人” 的行为和预期是理性的，或的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。条件下形成的价格。价价值、内在价值、自然价值、值、内在价值、自然价值、自然价格自然价格等。等。 n评估价值评估价值 (appraisal value) 也也称为评
9、估价格、估计价值，简称称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。对象的价值。 理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买要价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买卖双方成交价。在一笔成功的交易中：卖双方成交价。在一笔成功的交易中： 买方最高价买方最高价= =买卖双方成交价买卖双方成交价= =买房最低买房最低要价要价不同方法得出的评估价值：不同方法得出的评估价值：一般而言一般而言：n收益法收益法求得的价值
10、倾向于求得的价值倾向于最高买价最高买价，n成本法成本法求得的价值倾向于求得的价值倾向于最低卖价最低卖价，n市场法求得的价值倾向于成交价格。市场法求得的价值倾向于成交价格。n收益法收益法求得的价值趋向于求得的价值趋向于理论价格理论价格，n市场法求得的价值趋向于市场价格。市场法求得的价值趋向于市场价格。 不同方法得出的评估价值不同方法得出的评估价值：在房地产市场存在泡沫的情况下：在房地产市场存在泡沫的情况下：n如果如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，值，则说明这种房地产的价值被市场则说明这种房地产的价值被市场高估高估或者房地产市或者房地产市场存在一定
11、的场存在一定的泡沫泡沫。n当当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值得的价值，则说明房地产供大于求或者，则说明房地产供大于求或者市场不景气市场不景气；反；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。之，则说明房地产供不应求或者市场景气。n理论上良好的：理论上良好的： 评估价值评估价值 = 正常成交价格正常成交价格 = 市场价格市场价格 三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值（变现价值、现状价值和残余价值（掌握掌握） （一）（一）市场价值市场价值房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价
12、房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：格：适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情。情。谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；（二）投资价值（二）投资价值1 1）投资价值）投资价值 指从某个特定的投资者指从某个特定的投资者
13、(即某个具体的投资者即某个具体的投资者)的角度来衡量的角度来衡量的价值。的价值。2 2）市场价值）市场价值 某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。因投资者的不同而不同。说明：说明：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。为或
14、交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房房地产估价所评估的是房地产的市场价值。地产的市场价值。快速变现价值与谨慎价值（快速变现价值与谨慎价值（掌握掌握）快速变现价值：快速变现价值：n指不符合市场价值形成条件指不符合市场价值形成条件中的中的“交易双方有较充裕的交易双方有较充裕的时间进行交易时间进行交易”下最可能的下最可能的价格。价格。n由于房地产的流动性差，如由于房地产的流动性差，如果交易时间较短，则其最可果交易时间较短，则其最可能的价格较低，因此快速变能的价格较低，因此快速变现价值通常现价值通常低于市场价值。低于市场价值。谨慎谨
15、慎价值：价值：n指在存在不确定性因素指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。评估出的价值。n谨慎价值通常谨慎价值通常低于市场低于市场价值。价值。例如，为了防范例如，为了防范房地产信贷风险，要求房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值评估的房地产抵押价值为谨慎价值。为谨慎价值。现状价值现状价值n现状价值是指现状价值是指估价对象在某估价对象在某一特定时间的一特定时间的实际状况下的实际状况下的价值。价值。n在合法利用下，现状价值在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场用，则现
16、状价值等于市场价值，在不是合法利用下，价值，在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价现状价值可能高于市场价值。值。残余价值残余价值n清算价值是指清算价值是指在非继续使用在非继续使用条件下的价值。条件下的价值。它它一般低于市一般低于市场价值场价值。n例如，某种针对特定品牌例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，进行了装饰装修的餐厅，改品牌继续经营而出售时，改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。会减少该餐厅的价值。n但在但在房屋征收房屋征收的情况下，的情况下，虽然该餐厅也不会继续经虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要营下去，但要假设继续经假设继续经营营来评估其市场价值，并来评估其市场价值，
17、并据此给予征收补偿。据此给予征收补偿。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（保险价值、计税价值和征收价值（了解了解）n买卖价格买卖价格：也称为销售价格，是房地产权也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人转移给他人，由房地产权利人( (作为卖方作为卖方) )收取或他人收取或他人( (作为买作为买方方) )支付的货币额、商品或其他支付的货币额、商品或其他有价物。有价物。 租赁价格（租金）租赁价格（租金）n商品租金：商品租金： 也称为全价租金，是指以房也称为全价租金，是指以房地
18、产价值为基础确定的租金，地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。地租和利润八项因素构成。n成本租金：成本租金： 指按照出租房屋的经营成本指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。房产税五项因素构成。n准成本租金准成本租金： 是指接近但还达不到成本租是指接近但还达不到成本租金水平的租金。金水平的租金。n福利租金：福利租金： 是指象征性收取的很低水是指象征性收取的很低水平的租金。平的租金。
19、经济租赁房的经济租赁房的租金租金n市场租金市场租金 也称协议租金，是由市也称协议租金，是由市场供求状况决定的租金场供求状况决定的租金真正的房租构成因素应当包括：n地租地租 ；n房屋折旧费，包括结房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的构、设备和装饰装修的折旧费折旧费 ；n维修费；维修费；n管理费；管理费；n投资利息；投资利息；n保险费；保险费；n房地产税（房产税、城镇房地产税（房产税、城镇土地使用税）；土地使用税）；n租赁费用，如租赁代理费；租赁费用，如租赁代理费；n租赁税费，如营业税、城租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；租赁手续费；n利润。利
20、润。估价时一定要分析租约估价时一定要分析租约n也可能包含着上述房租构成因素之外的也可能包含着上述房租构成因素之外的费用费用，如家具设备使用费、物业服务费用、，如家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；线电视费等；n也可能未包含上述真正的房租构成因素也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用的费用，例如出租人与承租人约定维修费、，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。管理费、保险费等由承租人负担。 抵押价值（抵押价值（掌握掌握）n 从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行从理论上讲，房地产抵押价
21、值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。n 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承发包人拖欠承包人的建设工程价款包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额已抵押担保的债权数额以及以及其他其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。法定优先受偿款，
22、但不包括强制执行费用。抵押价值抵押价值n抵押贷款额度抵押贷款额度= =抵押价值抵押价值贷款成数贷款成数抵押价值未设法定优先受偿的市场价值法定优先受偿款抵押价值未设法定优先受偿的市场价值法定优先受偿款未设法定优先受偿的市场价值未设法定优先受偿的市场价值拖欠建设工程款价已抵押担保的债权额其他优先受偿款拖欠建设工程款价已抵押担保的债权额其他优先受偿款抵押价值抵押价值n其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：押价值可称为再次抵押价值，并有：己抵押贷款余额再次抵押价值己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿的市场价值未设立法定
23、优先受偿的市场价值已抵押贷款余额已抵押贷款余额/贷款成数贷款成数保险价值与计税价值保险价值与计税价值保险价值保险价值n是将房地产投保时，为确是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。应视所投保的险种而定。n例如指建筑物的重建成本例如指建筑物的重建成本( (或重置成本或重置成本) )和重建期间和重建期间的经济损失的经济损失( (如租金损失如租金损失) )。计计税价值税价值 n 也称为也称为课税价值课税价值，是为，是为征税的需要，由估价师评征税的需要，由估价师评估的
24、作为计税依据的价值。估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要具体的计税价值如何，要视税收政策而定。视税收政策而定。征收价值征收价值 也称为征收补偿价值，是为国家也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿征收房地产确定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征收房地产提供参考依据而评估的被征收房地产的价值的价值五、房地产所有权价格、土地使用权价五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格（格和其他房地产权利价格（了解了解）（一）房地产所有权价格（一）房地产所有权价格房地产所有权价格，是指房屋所有权房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所
25、有价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目前只有房权与土地所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。屋所有权价格，没有土地所有权价格。 （二）土地使用权价格（二）土地使用权价格n建设用地使用权建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权和划拨土地使用权)n宅基地使用权宅基地使用权n土地承包经营权土地承包经营权 （三）其他房地产权利价格（三）其他房地产权利价格 泛指房地产所有权、土地使用权以外的各泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权
26、价格价格、租赁权价格六、完全产权价值、无租约限制价值、出租六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（人权益价值和承租人权益价值（掌握掌握） 完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。下的价值。 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值情况下的价值 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指出租
27、人对自己的已出租房地产依法房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。享有的权益的价值。 承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值地产依法享有的权益的价值 无租约限制价值无租约限制价值=出租人权益价值出租人权益价值+承租人权益价值承租人权益价值七、历史成本、重置成本、可变现净值、七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值（现值、公允价值和账面价值（熟悉熟悉）1 1）历史成本）历史成本 也称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付也称原始成本、原始价值，简称原值、原价
28、，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。2 2）重置成本）重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。3 3）可变现净值）可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。4 4）现值）现值
29、是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。金额。5 5）公允价值）公允价值 前提公平交易；交易双方熟悉情况前提公平交易；交易双方熟悉情况 ；交易双方；交易双方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。进行资产交换的金额。6 6）账面价值）账面价值 账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。价值减去已提折旧后的余额。7 7）市场价值）市场价值 市场价值是
30、该资产现时在市场上实际所值的价格。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。说明：说明：1 1、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。 2 2、就原始价值、账面价值与市场价值
31、相对而言，、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所房地产估价所评估的是房地产的市场价值评估的是房地产的市场价值。八、市场调节价、政府指导价和政府定八、市场调节价、政府指导价和政府定价（价（了解了解）1 1）市场调节价）市场调节价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。2 2）政府指导价）政府指导价 政府指导价是指由政府价格主管部门
32、或者其他有关部政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。结果不得超出政府指导价规定的幅度。3 3）政府定价）政府定价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。地产，估价结果应
33、以政府定价为准。 说明：说明：1 1、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。 2 2、政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，、政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。保本微利原则确定。九、基准地价、标定地价和房屋重置价九、基
34、准地价、标定地价和房屋重置价格（格（熟悉熟悉）n基准地价基准地价：是指在城镇一定区域范围内，对现状利是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。n 标定地价标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地：指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的
35、标准指导价格。格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。十、土地价格、建筑物价格和房地价十、土地价格、建筑物价格和房地价格（格（熟悉熟悉） 对于同一宗房地产而言：对于同一宗房地产而言：房地价格房地价格 = = 土地价格土地价格 + + 建筑物价格建筑物价格土地价格土地价格 = = 房地价格建筑物价格房地价格建筑物价格建筑物价格建筑物价格 = = 房地价格土地价格房地价格土地价格十一、总价格、单位价格和楼面地价十一、总价格、单位价格和楼面地价（掌握掌握）n总价格总价格总价格简称总价，是总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。围内的房地产整体的价格。n单
36、位价格单位价格单位价格简称单价，单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。筑物面积的房地价格。楼面地价楼面地价 楼面地价楼面地价：按照土地上的建筑物面积均按照土地上的建筑物面积均摊的土地价摊的土地价 格。楼面地价是按照建筑面积均格。楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格摊的土地价格。十二、名义价格和实际价格（十二、名义价格和实际价格（掌握掌握）n实际价格实际价格 是指在成交日期时一次
37、性付清的价格，或者将不是在成交日期时是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。n名义价格名义价格 是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种：说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1 1、要求在成交日期时一次付清。、要求在成交日期时一次付清。 2 2、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。 3 3、从成交日期时起分期付清。、从成交日期时起分期付
38、清。 4 4、约定在未来某个日期一次付清。、约定在未来某个日期一次付清。 5 5、以抵押贷款方式支付。、以抵押贷款方式支付。十三、现货价格、期货价格及现房价十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（格、期房价格（熟悉熟悉）期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房到现房期间预计从期房到现房期间期房期房净出租收益净出租收益的的折现值折现值-风险补偿风险补偿时间时间客观建设期客观建设期折现率折现率该类房地产的收益率该类房地产的收益率见例见例3-2十四、起价、标价、成交价和均价（十四、起价、标价、成交价和均价（了解了解）1）起价）起价 是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通是指所销售的商
39、品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。常不能反映所销售商品房的真实价格水平。2）标价）标价 又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。3）成交价）成交价 是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。合同中写明的价格一般就是这个价格。4）均价）均价 是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。价格
40、和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。销售商品房的价格水平。十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（交价（熟悉熟悉）1 1）评估价）评估价 是指人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价是指人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。值进行分析、测算和判断的结果。2 2）保留价）保留价 又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售
41、的最低价格。价格。3 3）起拍价）起拍价 又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。的价格。 4 4）应价）应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。报出的购买价格。5 5）成交价）成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。后的竞买人的最高应价。说明：保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出说明：保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房
42、地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。产转让给最高应价者的买卖方式。历年真题历年真题1 1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为60006000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为款为10001000万元同时还有一笔贷款成数由万元同时还有一笔贷款成数由50%50%，余额为，余额为10001000万万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( B )( B
43、)万元万元A.2500A.2500 B.3000B.3000 C.3500C.3500 D.4000D.40002 2、下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的、下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年利率为是（假定年利率为6%6%）（）（ A A） A.A.现在按现在按9.59.5折一次性支付折一次性支付 B.B.一年后一次性支付一年后一次性支付 C.C.现在首付现在首付30%30%，余款在未来，余款在未来3 3年内分年等额支付年内分年等额支付 D.D.现在首付现在首付30%30%，余款在未来，余款在未来1010年内分年等额支付年内分年等额支付 3 3、某宗建筑
44、密度为、某宗建筑密度为50%50%的土地上建有一幢的土地上建有一幢8 8层且各层建筑面积层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为相同的住宅楼，均价为50005000元元/ /，房地产总价为，房地产总价为20002000万元，万元，楼面地价为楼面地价为12001200元元/ /，该宗土地的总价为（，该宗土地的总价为（D D）万元）万元 A.96A.96 B.192B.192 C.240C.240 D.480D.4804 4、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估供参考依据的估价，一般是评估( C )( C )
45、。 A A挂牌底价挂牌底价 B B正常市场价格正常市场价格 C C竞买人可承受的最高价竞买人可承受的最高价 D D最可能的成交价最可能的成交价5 5、某套商品住房期房，尚有、某套商品住房期房，尚有2 2年才可投入使用，与其类似的现年才可投入使用，与其类似的现房价格为房价格为45004500元元/m2/m2，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为500500元元/m2/m2。假设。假设年折现率为年折现率为8%8%，风险补偿为现房价格的，风险补偿为现房价格的3%3%，该期房目前的价，该期房目前的价格为格为( B )( B )元元/m2/m2。 A A3439 B3439 B3473 C3473 C
46、3508 D3508 D360836086 6、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( B )( B )。A A建筑物重置成本和土地使用重新取得成本建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B B建筑物重置成本和重建期间的经济损失建筑物重置成本和重建期间的经济损失C C建筑安装工程造价和重建期间的经济损失建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失间的经济损失7对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评对于同一估价对象和同一估价时点
47、，下列价值类型中评估价值最大的一般是（估价值最大的一般是（B）。）。A谨慎价值谨慎价值 B市场价值市场价值 C残余价值残余价值 D快速变现价值快速变现价值8 8下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（C C）。）。A A土地总价土地总价 B B土地单价土地单价 C C楼面地价楼面地价D D商品房价格商品房价格9.9.某房地产开发企业某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可承受的最高价。改使用权，委托房地产估价机构评估其可承受的最高价。改估价应采用的价值类型为（
48、估价应采用的价值类型为（A） A市场价值市场价值 B投资价值投资价值C谨慎价值谨慎价值 D在用价值在用价值10.10.某套商品住宅房的建筑面积为某套商品住宅房的建筑面积为100100，类似商品住宅现房，类似商品住宅现房的月租金净收益为的月租金净收益为10001000元元/ /套，年折现率为套，年折现率为6%6%；类似商品；类似商品住宅期房的市场价值为住宅期房的市场价值为50005000元元/ /，尚需，尚需1010个月才能入住，个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的风险补偿为现房市场价值的5%5%。该套商品住宅现房的市场。该套商品住宅现房的市场价值为（价值为（A A）元）元/ /。 A A4653 B4653 B5347 5347 C C5352 D5352 D53665366
