东方房地产基础知识培训

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1、房地产销售人员需要掌握哪些房地产销售人员需要掌握哪些基本知识基本知识?第二页，共62页。培训的结构主线培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？面的基本知识？一、房地产常用名词一、房地产常用名词二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成三、城市和城市规划知识三、城市和城市规划知识四、房地产建筑知识四、房地产建筑知识五、房地产测绘知识五、房地产测绘知识第三页，共62页。房地产土地的使用年限是如何确定的？房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地 ?年；工业用地工业用地 ? 年年；教育、科技、文化、卫生、体育用地? 年；商业、旅游

2、、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地 ?年；年；综合用地或者其他用地 ? 年。一、房地产常用名词一、房地产常用名词第四页，共62页。房地产土地的使用年限是如何确定的？房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一、房地产常用名词一、房地产常用名词第五页，共62页。 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对

3、该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。一、房地产常用名词一、房地产常用名词第六页，共62页。契税税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

4、商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。一、房地产常用名词一、房地产常用名词第七页，共62页。一、房地产常用名词一、房地产常用名词五证：五证：建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许建筑工程施工许可证可证、国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售许可证商品房预售许可证两书：两书：住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书一级市场一级市

5、场:房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。二级市场：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行二级市场：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。出售和出租的市场。

6、即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。三级市场：三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或三级市场：三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。括房屋的交换。房地产产权：房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配房地产产权：房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。并享受其利益的排他性权利。第八页，共62页。一、房地产常用名词一、房地产常用名词三通一平三

7、通一平 ：三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通、电通、路通和场地平整。七通一平：建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发七通一平：建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通建设。主要包括：通给水

8、、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。热力以及场地平整。期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买

9、卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。现房。 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。第九页，共62页。定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，

10、目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 一、房地产常用名词一、房地产常用名词第十页，共62页。当商品房达到何种形象进度时，才可以办理当商品

11、房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。一、房地产常用名词一、房地产常用名词第十一页，共62页。五证五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 第十二页，共62页。第十三页，共62页。案例分析第十四页，共62页。总价格、单位价格和楼面地价的区别总价格、单位价格和楼面地价的区别楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价楼面地价=土地单价/容积率第十五页，共62页。第二章第二章 城市和城