第七章 房屋维修与设施设备管理
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1、 第七章第七章 房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理 第一节第一节 房屋及设施设备管理概述房屋及设施设备管理概述一、房屋及设施设备的种类和组成部分(一)房屋的种类和基本组成部分1房屋种类的划分 (1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； (2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； (3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； (4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。2房屋的基本组成部分(1)结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；(2)
2、装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；(3)设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。( (二二) )设施设备的种类和组成设施设备的种类和组成各类物业常见设施设备的种类和组成： 供配电供配电、消防消防、空调空调、采暖、给排水、电梯、采暖、给排水、电梯、电信电信和智能化系统和智能化系统 另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统体车库系统等。二、房屋及设施设备管理的基本要求二、房屋及设施设备管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及设施设备的维护保养维护保养
3、工作，充分发挥设施设备功能功能，有效延长延长设施设备的使用寿使用寿命，并自始至终把安全管理安全管理工作放在最重要的位置上。(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。(二)评价参考主要指标房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好房屋完好率、危房率和设施设备完好率率、危房率和设施设备完好率。1. 房屋完好率、危房率(1)房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比(2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面
4、积，然后按上述公式进行计算。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类：完好房。完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。基本完好房。基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。一般损坏房。一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备
5、管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。严重损坏房。严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。危险房。危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。2设施设备完好率设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。注：完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。三、房屋及设施设备管理的
6、内容与方法三、房屋及设施设备管理的内容与方法(一)使用管理房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。(二)维修保养维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、
7、结构和设计方面的改善等。(三)安全管理(1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。(3)提供必要的安全和防护装置装备。(四)技术档案资料管理房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。(五)采购和零备件管理一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名
8、录和相关资料。(六)工量具和维修用设备的管理工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。(七)外包管理外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。(八)技术支持技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担
9、任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。第二节第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施房屋及设施设备维修养护计划与实施一、房屋及设施设备维修养护计划的制订一、房屋及设施设备维修养护计划的制订(一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1维修养护的方式与类别(1)维修方式对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。1)预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。
10、预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。
11、它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修2)事后维修事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修因此
