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1、 第三章第三章房地产价格和价值房地产价格和价值第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值n第一节第一节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件n第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征n第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格n第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类第一节第一节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义 房地产价格是房地产价格是和平地和平地获得他人获得他人的房地产所必须的房地产所必须付出的代价付出的代价货币额、商品或货币额、商品或其他有价物。其他有价物。 二、房地产价格的形成条
2、件二、房地产价格的形成条件n房地产有用房地产有用n房地产稀缺房地产稀缺n人们需求房地产人们需求房地产 第二节第二节 房地产价格与一般物品价格的异同房地产价格与一般物品价格的异同一、房地产价格与一般物品价格的共同之处一、房地产价格与一般物品价格的共同之处（了解了解）1.1.都是价格，是价值的货币表现都是价格，是价值的货币表现2.2.都有波动，受供求因素的影响都有波动，受供求因素的影响3.3.都是按质论价：优质高价，劣质低价都是按质论价：优质高价，劣质低价二、房地产价格与一般物品的价格的不二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处同之处（熟悉熟悉）不同之处不同之处房地产价格房地产价格一般物品的价格一
3、般物品的价格区位区位关系密切关系密切关系不大关系不大实质实质权益的价格权益的价格物品本身的价格物品本身的价格价格价格同时有买卖价格和租赁同时有买卖价格和租赁价格价格主要是买卖价格主要是买卖价格受交易者的个别受交易者的个别情况影响情况影响易受易受不易受不易受价格形成时间价格形成时间较长较长较短较短三、房地产价格的特征三、房地产价格的特征 n房地产价格既有交换代价的价格，又有使房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金用代价的租金n房地产价格受区位的影响很大房地产价格受区位的影响很大n房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格实质上是房地产权益的价格n房地产价格形成的时间较长房地产价格形成
4、的时间较长n房地产价格容易受交易者的个别情况的影房地产价格容易受交易者的个别情况的影响响第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格n一、房地产需求一、房地产需求 n二、房地产供给二、房地产供给n三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格n四、房地产供求的种类四、房地产供求的种类一、房地产需求一、房地产需求 房地产需求的含义房地产需求的含义 房地产需求是指消费房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够种房地产所愿意并且能够购买的数量。购买的数量。 决定房地产需求的因素
5、决定房地产需求的因素n该种房地产的价格水平；该种房地产的价格水平；n消费者的收入水平；消费者的收入水平；n消费者的偏好；消费者的偏好；n相关物品的价格水平；相关物品的价格水平；n消费者对未来的预期。消费者对未来的预期。n法规政策法规政策 房地产的需求曲线房地产的需求曲线二、房地产供给二、房地产供给n房地产供给：房地产供给：是指房地产开发商和拥有者是指房地产开发商和拥有者( 卖卖者者 )在某一特定的时间内，在在某一特定的时间内，在每一价格水平下，每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。量。 n供给量供给量 = = 存量拆毁量转换为其他种类房
6、存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产地产量其他种类房地产转换为该种房地产量量 新开发量新开发量 二、房地产供给二、房地产供给决定房地产供给量的因素：决定房地产供给量的因素：n该种房地产的价格水平；该种房地产的价格水平；n该种房地产的开发建设成本；该种房地产的开发建设成本；n该种房地产的开发技术水平；该种房地产的开发技术水平；n房地产开发商对未来的预期。房地产开发商对未来的预期。n 法规政策法规政策（三）房地产的供给曲线 三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格 房地产需求弹性房地产需求弹性 房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性 房地产需求量变化的百分比房地产需求量变化
7、的百分比/ 房地产价格变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性 房地产供给弹性弹性数值的类型n弹性大于弹性大于1的情况，称为富有弹性；的情况，称为富有弹性；n弹性小于弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；的情况，称为缺乏弹性；n弹性等于弹性等于1 的情况，称为单一弹性；的情况，称为单一弹性；n弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；n弹性等于零的情况，称为完全无弹性。弹性等于零的情况，称为完全无弹性。第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值一、价值、使用价值和交换价值 n使用价值：使用价值： 是指物品能满足人是指物品能满
8、足人们某种需要的效用们某种需要的效用 如：居住、经营的场如：居住、经营的场所所 n交换价值：交换价值： 是指一种商品同是指一种商品同另一种商品相交换的另一种商品相交换的量的关系或比例，即量的关系或比例，即交换价值表现为一定交换价值表现为一定数量的其他商品。数量的其他商品。 特别注意两者关系特别注意两者关系n房地产估价是评估房地产的房地产估价是评估房地产的交换价值交换价值。n但在房地产估价中但在房地产估价中首先首先应对房地产的应对房地产的质质量、功能、完损程度、产权量、功能、完损程度、产权等进行等进行“ 鉴鉴定定”, , 因为这些影响着房地产交换价值因为这些影响着房地产交换价值的大小。的大小。二
9、、成交价格、市场价格、理论价格二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值和评估价值n成交价格：成交价格：简称成交价，简称成交价，是指在一笔房地产交易是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交中交易双方实际达成交易价格。易价格。n市场价格市场价格简称市价，指某种简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果成交价格的抽象结果(如平均如平均数、中位数或众数数、中位数或众数)。 n理论价格理论价格：假设的假设的“经济人经济人” 的行为和预期是理性的，或的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的真实需求与真
10、实供给相等的条件下形成的价格。条件下形成的价格。价价值、内在价值、自然价值、值、内在价值、自然价值、自然价格自然价格等。等。 n评估价值评估价值 (appraisal value) 也也称为评估价格、估计价值，简称称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。对象的价值。 不同方法得出的评估价值：不同方法得出的评估价值：一般而言一般而言：n收益法收益法求得的价值倾向于求得的价值倾向于最高买价最高买价，n成本法成本法求得的价值倾向于求得的价值倾向于最低卖价最低卖价，n市场法求得的价值倾向于成
11、交价格。市场法求得的价值倾向于成交价格。n收益法收益法求得的价值趋向于求得的价值趋向于理论价格理论价格，n市场法求得的价值趋向于市场价格。市场法求得的价值趋向于市场价格。 不同方法得出的评估价值不同方法得出的评估价值：在房地产市场存在泡沫的情况下：在房地产市场存在泡沫的情况下：n如果如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，值，则说明这种房地产的价值被市场则说明这种房地产的价值被市场高估高估或者房地产市或者房地产市场存在一定的场存在一定的泡沫泡沫。n当当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值得的价值，则
12、说明房地产供大于求或者，则说明房地产供大于求或者市场不景气市场不景气；反；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。之，则说明房地产供不应求或者市场景气。n理论上良好的：理论上良好的： 评估价值评估价值 = 正常成交价格正常成交价格 = 市场价格市场价格 三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值变现价值、现状价值和残余价值（掌握掌握） （一）市场价值（一）市场价值房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：格：适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示适当营销，估价对象以适当的方式在市场
13、上进行了展示熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情。情。谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；（二）投资价值（二）投资价值n投资价值定义投资价值定义 指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。来衡量的价值。n投资价值与市场价值的比较投资价值与市场价值的比
14、较 某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投典型的投资者资者的经济价值。在某一时点，的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一市场价值是惟一的，而投资的，而投资价值因价值因投资者的不同而不同投资者的不同而不同。n说明：说明：p投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，产的评价，大于或等于大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够为或交易能够实现实现的基本条件。的基本条件。p就投资价值与市场价值相对而言，就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估
15、的房地产估价所评估的是房地产的市场价值。是房地产的市场价值。（四）快速变现价值：（四）快速变现价值：n指指不符合不符合市场价值形成条市场价值形成条件中的件中的“交易双方有较充交易双方有较充裕的时间进行交易裕的时间进行交易”下最下最可能的价格。可能的价格。n由于房地产的流动性差，由于房地产的流动性差，如果交易时间较短，则其如果交易时间较短，则其最可能的价格较低，因此最可能的价格较低，因此快速变现价值通常快速变现价值通常低于市低于市场价值。场价值。（三）谨慎价值：（三）谨慎价值：n指在存在不确定性因指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。原则评估出的价值。n谨慎价值
16、通常谨慎价值通常低于市低于市场价值。场价值。例如，为了例如，为了防范房地产信贷风险，防范房地产信贷风险，要求评估的要求评估的房地产抵房地产抵押价值为谨慎价值押价值为谨慎价值。（五）现状价值（五）现状价值n现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。包括用途、规模、集约度、档次等。况下的价值。包括用途、规模、集约度、档次等。n在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。n如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值市场价值n在不合法利用下，现状价值可能高于市场价
17、值。在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。市场价值市场价值- -现状价值现状价值= =将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润非最高最佳利用非最高最佳利用（六）残余价值（六）残余价值n残余价值是指在非继续使用条件下的价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值。n它它一般低于市场价值一般低于市场价值。n例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。n但在但在房屋征收房屋征收的情况下，虽然该餐厅也不会继续的情况
18、下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要经营下去，但要假设继续经营假设继续经营来评估其市场价值。来评估其市场价值。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值保险价值、计税价值和征收价值n买卖价格买卖价格：也称为销售价格，是房地产权也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人转移给他人，由房地产权利人( (作为卖方作为卖方) )收取或他人收取或他人( (作为买作为买方方) )支付的货币额、商品或其他支付的货币额、商品或其他有价物。有价物。 房地产的租金房地产的租金n商品租金：商品租金：
19、 也称为全价租金，是指以房也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。地租和利润八项因素构成。n成本租金：成本租金： 指按照出租房屋的经营成本指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。房产税五项因素构成。准成本租金准成本租金： 是指接近但还达不到成本租是指接近但还达不到成本租金水平的租金。金水平的租金。福利租金：福利租金： 是指象征性收取的
20、很低水是指象征性收取的很低水平的租金。平的租金。经济租赁房的经济租赁房的租金租金真正的房租构成因素应当包括：n地租地租 ；n房屋折旧费，包括结房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的构、设备和装饰装修的折旧费折旧费 ；n维修费；维修费；n管理费；管理费；n投资利息；投资利息；n保险费；保险费；n房地产税（房产税、城镇房地产税（房产税、城镇土地使用税）；土地使用税）；n租赁费用，如租赁代理费；租赁费用，如租赁代理费；n租赁税费，如营业税、城租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；租赁手续费；n利润。利润。估价时一定要分析租约估价时一定要分析租约n也可能
21、包含着上述房租构成因素之外的也可能包含着上述房租构成因素之外的费用费用，如家具设备使用费、物业服务费用、，如家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；线电视费等；n也可能未包含上述真正的房租构成因素也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用的费用，例如出租人与承租人约定维修费、，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。管理费、保险费等由承租人负担。 抵押价值抵押价值n 从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形到
22、期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。n 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承发包人拖欠承包人的建设工程价款包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额已抵押担保的债权数额以及以及其他其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。抵押价值抵押价值n抵押贷款额度抵押贷款额度=
23、 =抵押价值贷款成数抵押价值贷款成数抵押价值未设法定优先受偿下的价值法定优先受偿款抵押价值未设法定优先受偿下的价值法定优先受偿款未设法定优先受偿下价值未设法定优先受偿下价值拖欠建设工程款价已抵押担保的债权额其他优先受偿款拖欠建设工程款价已抵押担保的债权额其他优先受偿款抵押价值抵押价值n其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：押价值可称为再次抵押价值，并有：己抵押贷款余额再次抵押价值己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿的市场价值未设立法定优先受偿的市场价值已抵押贷款余额已抵押贷款余额/贷款成数贷款成数例例3-13-
24、1保险价值与计税价值保险价值与计税价值保险价值保险价值n是将房地产投保时，为确是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。应视所投保的险种而定。n例如指建筑物的重建成本例如指建筑物的重建成本( (或重置成本或重置成本) )和重建期间和重建期间的经济损失的经济损失( (如租金损失如租金损失) )。计计税价值税价值 n 也称为也称为课税价值课税价值，是为，是为征税的需要，由估价师评征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何
25、，要具体的计税价值如何，要视税收政策而定。视税收政策而定。五、完全产权价值、无租约限制价值、出租五、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值人权益价值和承租人权益价值（掌握掌握） 完全产权价值完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。下的价值。 无租约限制价值无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值情况下的价值 出租人权益价值出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的：也称为有租约限
26、制价值、带租约的房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。享有的权益的价值。 承租人权益价值承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值地产依法享有的权益的价值 无租约限制价值无租约限制价值= =出租人权益价值出租人权益价值+ +承租人权益价值承租人权益价值例如：无租约限制价值无租约限制价值=出租人权益价值出租人权益价值+承租人权益价承租人权益价值值100=80+20市场租金收益价值市场租金收益价值=无租约限制价值无租约限制价值=100万，万，承租人收益承租人收益20六
27、、市场调节价、政府指导价和政府定价六、市场调节价、政府指导价和政府定价（了解了解）（一）市场调节价（一）市场调节价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。（二）政府指导价（二）政府指导价 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导门，按照定价权限
28、和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。结果不得超出政府指导价规定的幅度。（三）政府定价（三）政府定价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。地产，估价结果应以政府定价为准。 说明：说明：n政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。
29、对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。n政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。利原则确定。七、基准地价、标定地价和房屋重置价格七、基准地价、标定地价和房屋重置价格（熟悉熟悉）n基准地价基准地价：是指在城镇一定是指在城镇一定区域区域范围内，对现状利范围内，对现状利用条件下不
30、同级别或不同均质地域的土地，按照商用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格平均价格。n 标定地价标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一：指政府根据管理需要，评估的某一宗地宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准格。它是该类土地在该区域的标准指导价格指导价格。八、土地价格、建筑物价格和房地价格八、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟熟悉悉） 对于同一宗房
31、地产而言：对于同一宗房地产而言：房地价格房地价格 = = 土地价格土地价格 + + 建筑物价格建筑物价格土地价格土地价格 = = 房地价格建筑物价格房地价格建筑物价格建筑物价格建筑物价格 = = 房地价格土地价格房地价格土地价格九、总价格、单位价格和楼面地价九、总价格、单位价格和楼面地价（掌握掌握）n总价格总价格总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。围内的房地产整体的价格。n单位价格单位价格单位价格简称单价，其中，土地单价是指单单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位位土地面积的土地价格土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指，建
32、筑物单价通常是指单位建单位建筑物面积的建筑物价格筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。筑物面积的房地价格。楼面地价楼面地价 楼面地价楼面地价：按照土地上的建筑物面积均按照土地上的建筑物面积均摊的土地价摊的土地价 格。楼面地价是按照建筑面积均格。楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格摊的土地价格。十、名义价格和实际价格十、名义价格和实际价格（掌握掌握）n实际价格实际价格 是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。一次性付清的价格折现到成交日
33、期时的价格。n名义价格名义价格 是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种：说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1 1、要求在成交日期时一次付清。、要求在成交日期时一次付清。 2 2、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。 3 3、从成交日期时起分期付清。、从成交日期时起分期付清。 4 4、约定在未来某个日期一次付清。、约定在未来某个日期一次付清。 5 5、以抵押贷款方式支付。、以抵押贷款方式支付。十一、现货价格、期货价格及现房价格、期十一、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格房价格（熟悉熟悉）期房价格期房价格=现房价格现房价格预计从期房到现房期间预计从期房到现房期间现房现房净出租收益净出租收益的的折现值折现值风险补偿风险补偿时间时间客观建设期客观建设期折现率折现率该类房地产的收益率该类房地产的收益率见例见例3-2
