喝杯咖啡 做把地产.doc
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2022-07-09 13:07:58上传
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喝杯咖啡 做把地产
李欣欣
“闲钱存在银行里‘生蛋’太慢,就拿出来做了这个项目。”下午的上岛咖啡店里人不多,服务员也一脸闲适。徐炜“咕咚”了一口咖啡,很急,她说还要在下班之前赶回去接一份重要客户的传真。她坦言,手里原本总共也只有30来万的存款,就拿出20万“做地产”,自己也算胆子够大。
千万不要以为我们在撰写某个地产商的传奇。徐炜只是一家外企的普通职员,不过,她确实也是某个地产项目的投资者。普通投资者能够分享地产业的高成长吗?“当然。”她回答。这一问一答正是最常出现在地产信托计划书中最为诱惑但也最为经典的语言。
另一只苹果
尽管对地产信托所知不多,但徐炜这样的个人投资者仍然算得上先知先觉者。不信,试试看,如果我们把同样的问题提给周围的人,会看到什么?一双惊讶睁大写满疑问的眼睛和一张同样张得大大却发不出疑问的嘴巴。除了买房置业的概念之外,更多的老百姓想不出口袋里的一二十万银子还能与地产扯上什么干系。
“北京的地产资本市场,迟早是信托的天下。”当然,这话不是徐炜说的,而是一位专家断言。好吧,不妨从现实场景中看一看我们正面临着怎样的投资机会。
“在湖南,甚至出现了40余家开发商排队申请房地产信托资金的情景。”――一个事实是,开发商资金需求急迫。“记者从一家代销房产信托的银行了解到,有些投资者甚至赶在银行开门前就排起长队。”――另一个事实是,送钱给资金需求急迫的地产开发商的投资者同样急迫。那么,普通投资者怎样从地产信托中获得利益?能够获得什么样的利益?
也许,我们必须首先要重新认识房产的属性――房子不仅是商品,还是资本品。不要小看它,对于老百姓而言,它也许是一个了不起的概念,它使我们头脑里已经固有的甚至是独有的“买房投资”概念受到彻底颠覆――做一把地产,原来还有另外的投资方式可以选择。
如果把投资地产信托的过程进行简单描述,应该是这样的:假设开发商或者在购买土地或者在银行按揭或者在其他某个环节缺乏部分资金,就可以委托信托公司制定信托计划向投资者筹集,而投资者在对该信托项目认可后投资认购,根据事先合同约定,到期拿回本金和收益。
根据相关规定,目前资金信托的最低投资门槛为一份5万元。但这并不意味着投资者只要拿出5万元资金,就能“尝鲜”房产信托计划。因为目前政策还规定,一项信托计划合同不得超过200份。这就像一道数学题,要根据信托计划总体资金规模确定认购起点。假设一项信托计划资金规模为8000万元,那么,最低认购起点应该在40万元。综合以往地产信托情况,认购起点一般在10万元以上。
最近有消息说,200份合同的限制有望在不远的将来取消。信托合同份数越多,那么,每份合同的投资金额也就越低,这意味着投资者可以用更少的钱做一把地产了,或者而言,将有更多的投资者可以迈过资金门槛参与地产信托。
“资本地产”的诱惑
也许,接下来的问题是,作为投资者,我们为什么要购买地产信托?它的收益究竟如何?
对于投资者而言,相比于买房投资,地产信托属小钱办大事。投资房地产的行家都知道“地段、地段、还是地段”的经典投资理念,但那的确是“黄金地段”,不是吗――买下哪一所房子不耗掉投资者手中几十万银子呢?并且,买房投资获得收益的前提是必须保证我们真的买到了便宜货,并且它在未来能够升值。因此,以地产信托形式分享房产开发的利润是一个更低的门槛,并且它还省却了买房之后物业、取暖等后期维护费用。
另一个说服自己购买地产信托的理由,需要投资者向自己发问:让钱生钱,还有更好的渠道吗?股市哀鸿一片,储蓄利率一点,难免让人心灰。而与其他诸如国债、企业债和基金等多种金融投资产品相比,房地产信托的预期收益也要明显高出一大截。目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1~3年,预期年收益率普遍在4%以上,有的甚至高达8%。而即使在加息后,银行人民币存款利率3年期也只有3.24%,3年期国债年利率也只在3.37%左右。
我们不妨把这种收益差异换算为口袋里金钱的变化。以预期年收益率达6%的一项地产信托计划为例,认购起点30万元,如果在银行存两年定期,存款收益为300000×2.7%×2=16200元,缴纳利息税后为12960元。如果购买该信托产品,按其6%的预期收益率计算,收益则为300000×6%×2=36000元。
当然,我们还必须触及那个最根本的问题――中国房地产行业有足够的利润让投资者分享吗?答案毋庸置疑,从地产业的利润率来看,目前地产信托的回报率是能够成立的。根据国土资源部一项调查显示,房地产开发利润,大多数城市普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%,远远高于
李欣欣
“闲钱存在银行里‘生蛋’太慢,就拿出来做了这个项目。”下午的上岛咖啡店里人不多,服务员也一脸闲适。徐炜“咕咚”了一口咖啡,很急,她说还要在下班之前赶回去接一份重要客户的传真。她坦言,手里原本总共也只有30来万的存款,就拿出20万“做地产”,自己也算胆子够大。
千万不要以为我们在撰写某个地产商的传奇。徐炜只是一家外企的普通职员,不过,她确实也是某个地产项目的投资者。普通投资者能够分享地产业的高成长吗?“当然。”她回答。这一问一答正是最常出现在地产信托计划书中最为诱惑但也最为经典的语言。
另一只苹果
尽管对地产信托所知不多,但徐炜这样的个人投资者仍然算得上先知先觉者。不信,试试看,如果我们把同样的问题提给周围的人,会看到什么?一双惊讶睁大写满疑问的眼睛和一张同样张得大大却发不出疑问的嘴巴。除了买房置业的概念之外,更多的老百姓想不出口袋里的一二十万银子还能与地产扯上什么干系。
“北京的地产资本市场,迟早是信托的天下。”当然,这话不是徐炜说的,而是一位专家断言。好吧,不妨从现实场景中看一看我们正面临着怎样的投资机会。
“在湖南,甚至出现了40余家开发商排队申请房地产信托资金的情景。”――一个事实是,开发商资金需求急迫。“记者从一家代销房产信托的银行了解到,有些投资者甚至赶在银行开门前就排起长队。”――另一个事实是,送钱给资金需求急迫的地产开发商的投资者同样急迫。那么,普通投资者怎样从地产信托中获得利益?能够获得什么样的利益?
也许,我们必须首先要重新认识房产的属性――房子不仅是商品,还是资本品。不要小看它,对于老百姓而言,它也许是一个了不起的概念,它使我们头脑里已经固有的甚至是独有的“买房投资”概念受到彻底颠覆――做一把地产,原来还有另外的投资方式可以选择。
如果把投资地产信托的过程进行简单描述,应该是这样的:假设开发商或者在购买土地或者在银行按揭或者在其他某个环节缺乏部分资金,就可以委托信托公司制定信托计划向投资者筹集,而投资者在对该信托项目认可后投资认购,根据事先合同约定,到期拿回本金和收益。
根据相关规定,目前资金信托的最低投资门槛为一份5万元。但这并不意味着投资者只要拿出5万元资金,就能“尝鲜”房产信托计划。因为目前政策还规定,一项信托计划合同不得超过200份。这就像一道数学题,要根据信托计划总体资金规模确定认购起点。假设一项信托计划资金规模为8000万元,那么,最低认购起点应该在40万元。综合以往地产信托情况,认购起点一般在10万元以上。
最近有消息说,200份合同的限制有望在不远的将来取消。信托合同份数越多,那么,每份合同的投资金额也就越低,这意味着投资者可以用更少的钱做一把地产了,或者而言,将有更多的投资者可以迈过资金门槛参与地产信托。
“资本地产”的诱惑
也许,接下来的问题是,作为投资者,我们为什么要购买地产信托?它的收益究竟如何?
对于投资者而言,相比于买房投资,地产信托属小钱办大事。投资房地产的行家都知道“地段、地段、还是地段”的经典投资理念,但那的确是“黄金地段”,不是吗――买下哪一所房子不耗掉投资者手中几十万银子呢?并且,买房投资获得收益的前提是必须保证我们真的买到了便宜货,并且它在未来能够升值。因此,以地产信托形式分享房产开发的利润是一个更低的门槛,并且它还省却了买房之后物业、取暖等后期维护费用。
另一个说服自己购买地产信托的理由,需要投资者向自己发问:让钱生钱,还有更好的渠道吗?股市哀鸿一片,储蓄利率一点,难免让人心灰。而与其他诸如国债、企业债和基金等多种金融投资产品相比,房地产信托的预期收益也要明显高出一大截。目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1~3年,预期年收益率普遍在4%以上,有的甚至高达8%。而即使在加息后,银行人民币存款利率3年期也只有3.24%,3年期国债年利率也只在3.37%左右。
我们不妨把这种收益差异换算为口袋里金钱的变化。以预期年收益率达6%的一项地产信托计划为例,认购起点30万元,如果在银行存两年定期,存款收益为300000×2.7%×2=16200元,缴纳利息税后为12960元。如果购买该信托产品,按其6%的预期收益率计算,收益则为300000×6%×2=36000元。
当然,我们还必须触及那个最根本的问题――中国房地产行业有足够的利润让投资者分享吗?答案毋庸置疑,从地产业的利润率来看,目前地产信托的回报率是能够成立的。根据国土资源部一项调查显示,房地产开发利润,大多数城市普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%,远远高于
喝杯咖啡 做把地产
